Сергей Ткаченко: Причины «реновации»

Заслуженный архитектор России, профессор МАрхИ, бывший директор НИиПИ Генплана Москвы (2004–2011) Сергей Ткаченко в интервью корреспонденту «Коммерсанта» Валерии Мишиной рассказал о возможных причинах запуска программы «реновации» в Москве. Вот лишь несколько выдержек из беседы:

«Почему вообще появилась тема со сносом пятиэтажек? Да потому, что тема Новой Москвы потерпела полное поражение. Территории присоединили, земля подорожала, все кому надо на этом нажились, получили свое, а строить никто не собирался. Кому она нужна без транспортного обеспечения и так далее? Все, что там построили, − 23-этажные кварталы без инфраструктуры, любой: социальной, транспортной и так далее. И эти кварталы могут превратиться в мертвые, в которых побьют стекла, которые подожгут и т. д. Там даже бомжи не будут жить, потому что далеко. Максимум, что будет осваиваться, − это ближайший пояс рядом с Москвой. Все это было неким огромным проектом на светлое будущее. При этом Московская область строит зачастую качественнее и всегда дешевле, чем Новая Москва. Так сложилось. Поэтому Новая Москва не конкурентоспособна. Зачем мне жить тут гораздо дороже, если я могу жить ближе, лучше и дешевле, возле станции железной дороги? И тема пятиэтажек возникла в связи с крахом Новой Москвы как ближайшей программы. Не с крахом, но с тем, что территория Новой Москвы не может быть освоена по методике стратегии быстрых результатов.

Если говорить о первых программах сноса пятиэтажек, которая шла с 1999 года, то все происходит стандартно, это известно всем, как дважды два. Находится место рядом с домом под снос, строят стартовый дом, например, 12-этажный. В этот дом переселяются из этой пятиэтажки, далее ломается пятиэтажка, строятся еще два дома, и в него переселяются жители еще четырех домов. Вот, грубо говоря, квартал и освободили. Потом начинаются стоны инвестора − ему надо школу и другую инфраструктуру построить. Но под конец он полностью застраивает уже все. То есть переселились люди условно из трех кварталов. Первый пошел под переселение, второй − под инфраструктуру: девелоперу надо сделать школу, детский сад под кредиты, которые он неизвестно где берет, это его проблема. А третий − это уже добыча застройщика, где он может строить все, чтобы компенсировать расходы и получить прибыль, не разориться. В ЦАО распределение построенного между инвестором и городом было один к одному: 50% получал инвестор, 50% − город и очередники. На периферии, скажем так, Третье кольцо и дальше спальные районы − 30% получал город, 70% − инвестор. Когда инвесторы строили гаражи, город получал 20%, а инвестор − 80%. Сейчас точных соотношений я не знаю. Но ранее от инвесторов брали, так сказать, натурой − квартирами для очередников.

В течение последних десяти лет количество того, что строили для очередников, уменьшалось. На совещаниях у Юрия Лужкова первое, что он спрашивал, сколько построено и все ли моментально отдано очередникам. Сейчас ликвидирован департамент жилищной политики, который занимался распределением квартир. Выделять или не выделять построенные дома для очередников решается Градостроительно-земельной комиссией, в ручном управлении. И квартирный фонд, скажем так, стал оставаться: построенное жилье стало не сразу передаваться очередникам, а оставаться. На сегодня число таких оставшихся квартир достигло 3,5–4 тысяч. И вот этот фонд вполне может быть эффектно выдан перед муниципальными выборами жильцам первых сносимых домов.

Есть некий известный коэффициент, это рассчитывали в НИиПИ Генплана, Москомархитектуре и так далее: когда сносится 1 тыс. кв. м, сколько должен построить инвестор, который возьмет в работу эту землю, чтобы это не было ему в убыток. В центре города при повышенных ценах этот коэффициент составляет приблизительно 2,5: то есть я сношу 1 тыс. кв. м. и должен построить 2,5 тыс. кв. м, чтобы это было выгодно. Инвестор должен городу заплатить или площадью отдать и иметь какую-то свою прибыль. Мы вычисляли минимальный коэффициент. И дальше от центра он уже должен составлять 3,3, чтобы инвестор стал вообще бултыхаться. Сейчас эта дельта уже значительно больше, где-то приблизительно 4,5.

Для того чтобы поправить положение, и исходя из того, что для бюджета это очень небольшие затраты, власти сейчас должны делать все, чтобы первые переселенцы поняли, что стали жить как в раю. И даже те, кто против и которых будут «насильно» переселять против их желания, чтобы потом сказали «спасибо». И чтобы выстроилась очередь на реновацию. Первые переселенцы должны получить такое, чтобы все захотели. Но не забывайте, что реновация может идти для инвесторов только поквартально, иначе это технологически невозможно. А это значит, что в течение долгого времени в районах будет стройка, пыль, грязь и так далее. Для того чтобы делать большую плотность, нужно отменить инсоляцию (количество солнечного света, попадающего в жилое помещение в течение суток). К этому давно подходят, да и в Москве уже много кварталов, где инсоляции как таковой нет. В архитектурных институтах это одна из основ: есть даже такие примитивные линейки, которые используются с 1920-х годов. Смотря на квартал, проверяешь, где север и юг, как квартал стоит, конфигурацию зданий и окружающей застройки, и становится ясно, где не будет этой инсоляции. Или видно, что, чтобы поймать норматив по инсоляции, в том или ином месте этого здания должна быть как минимум 5–10-комнатная квартира, а так не бывает. Получается, что в части квартир инсоляции нет. Ну, нет, так нет. Нам долго объясняли те, кто хочет эти нормы отменить, что они были актуальны, когда в стране боролись с туберкулезом. Напомню, туберкулезная палочка не выживает, если на нее два часа солнце светит. А сейчас якобы не надо на нее светить, этой палочки вообще нет. И говорят, что люди только приходят ночевать в квартиру, а весь день проводят на работе, в общественных зонах и так далее. Это бесконечная тема, и мне кажется, как раз эти нормы и будут пересмотрены.

Есть еще, например, нормативы, согласно которым территорию детского сада нельзя ставить ближе чем за 25 м от улицы. Сейчас, как правило, и на это уже не смотрят, потому что территорию надо экономить. То есть могут избавиться от всего, что мешает уплотнить застройку, и разместить как можно более экономично на этой территории то, без чего по федеральному законодательству остаться нельзя. Нельзя без школы обойтись − построим школу, но она будет очень большая. И будут отменены радиусы доступности к школе или будут значительно увеличены. Пока нельзя, чтобы дети переходили дорогу к детскому саду от своего дома. Я думаю, что это тоже будет отменено. В микрорайоне это было хорошо, в квартале это трудно сделать. То есть будет упор на то, что мешает инвесторам оптимизировать застройку.

Будущая программа реновации была в Генеральном плане (2010 года). Но там значилось, что необходимо постепенно заменять здания, у которых подходит срок не физического, но морального износа. Физически эти дома еще 100 лет будут стоять. И речь шла о том, что нужно постепенно заменять их на новые жилые здания. Но поскольку отсутствовал экономический и законодательный аппарат для реализации этой программы, все это тормозилось еще на первых этапах − на программе сноса ветхого и аварийного жилья. С середины 1950-х годов стали строить по 4–4,5 млн кв. м. жилья в год. И не дожидаясь того, чтобы дом рухнул и жилье стало аварийным, это жилье должно замещаться новым жильем. Мы выделяли кварталы, которые в принципе подлежат реновации. Можно было продолжать снос по старой программе − ветхого и аварийного жилья, но нельзя называть ветхим и аварийным жильем крепкие кирпичные пятиэтажки и некоторые панельные дома, которые ветхими совсем не являются».